info@corpsupport.nl   |     (088) 730 34 59
24
MEI
2016

Do’s & Dont’s Laatste Kans Traject

Human hand checking the checklist boxesBij veel verhuurders is het Laatste Kans Traject een bekend en populair middel ter voorkoming van een ontruiming bij huurachterstanden en/of overlast. Terecht, want het is een mooi en succesvol instrument. Vanuit de dagelijkse praktijk en de jurisprudentie, zien we echter bij corporaties ook regelmatig een Laatste Kans Traject sneuvelen en wordt er alsnog ontruimd. Dat is jammer, want een ontruiming kost een corporatie geld, extra inzet van personeel en sluit niet aan bij het volkshuisvestelijke doel van een verhuurder. Maar wat maakt nou een Laatste Kans Traject een succes? Oftewel wat zijn de Do’s en Dont’s tijdens het opstellen en uitvoeren c.q. bewaken van een Laatste Kans Traject.

DO’S:

Juridische basis: Een Laatste Kans Traject kan je op twee momenten in een overlast en/of incassodossier inzetten. Voorafgaand aan het besluit om een juridische procedure ter Ontbindingen & Ontruimingen (O&O) te starten of ter voorkoming van de uitvoering van een O&O vonnis. In beide situaties is het van belang dat het traject wordt beschreven en vastgelegd in een door beide partijen te ondertekenen (vaststellings)overeenkomst. Dit geeft beide partijen rechten en plichten en zorgt voor de gewenste juridische basis. Bij niet nakoming van de afspraken uit de overeenkomst, gebruik je de overeenkomst als middel om alsnog vonnis te behalen of het behaalde vonnis uit te voeren. In het geval dat je een overeenkomst sluit ter voorkoming van de uitvoer van een behaald vonnis, noemen we dit veelal een vaststellingsovereenkomst. Naast de afspraken uit het Laatste Kans Traject, leg je hierin ook vast dat de woning gedurende een periode in bruikleen beschikbaar wordt gesteld. Er is immers na behaald O&O vonnis geen huurovereenkomst meer.

Realistische (betaal)afspraken
Dit lijkt een open deur, maar is het helaas niet. Vooral bij huurschulden komt het voor dat de (oud) huurder wenselijke antwoorden geeft en akkoord gaat met een afbetalingsregeling die vanuit oogpunt inkomsten, uitgaven en totale schuldenpakket niet realistisch is. Gebruik voor het maken van betaalafspraken een inkomsten & uitgavenformulier en voeg deze toe aan de overeenkomst.

Aanpak totale (schulden)problematiek
Als verhuurder bent u veelal onderdeel van een bredere problematiek rondom uw (oud)huurder. Bij problematische huurachterstanden komt het maar weinig voor dat er geen schulden aanwezig zijn of dat er geen sociale problematieke spelen. Neem je deze aspecten niet mee in je traject, dan vergroot je het risico op het niet na kunnen komen van de afspraken uit de Laatste Kans overeenkomst.

Organiseer begeleiding en leg dit vast
Zoek samenwerking met je stedelijke of regionale ketelpartners op het gebied van bijvoorbeeld schuldhulpverlening, maatschappelijke begeleiding, GGZ en verslavingszorg. Betrek ze bij het traject en maak de SMART afspraken onderdeel van de overeenkomst. Advies is om de begeleiding waar mogelijk op medewerkersniveau te benoemen. Dit zorgt ook voor ‘commitment’ vanuit de betrokken organisaties. Is er een bewindvoerder actief, informeer deze over de overeenkomst en laat deze meetekenen!

(Tussentijdse) Evaluatiemomenten
Toets de nakoming van de afspraken uit de Laatste Kans overeenkomst periodiek en leg deze momenten ook vast in de overeenkomst. Organiseer daarin dat de (oud)huurder een inspanningsverplichting heeft. Dus voorkom het gevoel bij de huurder, dat zaken voor hem geregeld worden. Laat hem bijvoorbeeld een verslag maken van zijn actuele situatie.

Extra aflossingen door familie en derden
Kijk goed naar de mogelijkheden om familie, vrienden of werkgevers onderdeel te laten zijn van een betaalafspraak en/of extra storting. Onze ervaring is dat hier regelmatig ruimte voor is en dit versneld een aanzienlijke verlaging van de huurachterstand tot gevolg heeft. Vooral werkgevers zijn bereid om te investeren in een (financiële) oplossing voor zijn of haar werknemer. Een daadwerkelijke ontruiming heeft ook gevolgen voor de werkgever.

Communiceer in begrijpbare en leesbare taal
Communiceer met uw (oud)huurder op een begrijpbaar en leesbaar taalniveau. Dit begint al met de overeenkomst die u sluit. Zelf gebruiken we een (vaststellings)overeenkomst die op B1 taalniveau is opgesteld. B1 is een landelijk vastgesteld niveau, wat door 80 procent van de bevolking als goed en prettig leesbaar wordt beschouwd. Uw (oud)huurder begrijpt dan beter wat van hem wordt verwacht, voelt zich betrokken bij de inhoud van de overeenkomst en kan bij niet nakoming ook sterker worden aangesproken op zijn gedrag en de gevolgen van zijn niet nakoming.

Persoonlijk en structureel contact
Maak van een Laatste Kans Traject geen papieren traject. Zorg voor structureel en frequent persoonlijk contact. Zorg ervoor dat één persoon namens uw organisatie al deze contacten uitvoert en deze contacten ook vastlegt. Een huisbezoek blijft het beste middel, maar bij meerdere betrokken partijen is het ook mogelijk om een gezamenlijke bijeenkomst op kantoor of een externe locatie in de wijk te houden. Doe dit ook op het moment van beëindiging van het traject. In het geval van voortzetting van de huurovereenkomst of sluiten van een nieuwe huurovereenkomst is het daarbij mogelijk om specifieke afspraken die voortvloeien uit het Laatste Kans Traject mee te nemen in het vervolg. Mocht het daarna weer misgaan, dan kan je versnelt alsnog een definitief vonnis halen en uitvoeren.

Verleng bij twijfel de looptijd van het traject
In het verleden werd er altijd strikt vastgehouden aan de gedachte dat een vonnis maar één jaar houdbaar was. Echter bij een Laatste Kans Traject is het mogelijk om de looptijd van het traject en de vaststellingsovereenkomst te verlengen. Het is dus goed mogelijk om het traject twee jaar te laten duren en eventueel te verlengen met een half jaar. Benoem het recht tot verlenging in je overeenkomst.

Maak een formeel en persoonlijk moment van de start en het einde traject
Een Laatste Kans Traject is een belangrijk moment in de (verhuur)relatie die u heeft met uw (oud)huurder heeft. Gaat dit traject namelijk niet goed, dan wordt de weg naar ontruiming en dus einde van de (verhuur)relatie ingezet. Maak van de ondertekening van de Laatste Kans Overeenkomst een formeel en persoonlijk moment. Nodig (oud)huurder formeel uit op kantoor, doorloop de inhoud van het traject en de te ondertekenen overeenkomst. Maak de gevolgen van niet nakoming nogmaals duidelijk, maar probeer vooral ook de (oud)huurder te motiveren om er een succes van te maken. Dit is immers het gezamenlijke doel.


DONT’S:
Vanuit de Do’s zijn natuurlijk automatisch de Don’ts te generen. Specifiek willen we toch graag de volgende Don’ts benoemen.

Geen totaalaanpak
De totale financiële en sociale situatie van de (oud)huurder spelen een grote rol in de mate waarop je Laatste Kans Traject een kans van slagen heeft. Inventariseer ze en neem ze waar mogelijk mee in het traject. De inspanningsverplichting en te behalen resultaat gebieden die de (oud)huurder moet leveren, benoem je in de overeenkomst.

Geen trajectbewaking
Het bewaken en volgen van het traject is erg belangrijk. Wanneer de status en deadlines van de lopende trajecten door niemand binnen de organisatie worden bewaakt, heeft dit gevolgen. Bijvoorbeeld: het verkregen vonnis is inmiddels verlopen en er is weer sprake van een reguliere huurovereenkomst. De overlast of huurachterstand is echter nog niet opgelost en dus moet je terug naar de rechter. Breng alle trajecten onder bij één persoon of maak deze persoon als coördinator verantwoordelijk voor de bewaking van de trajecten.

Geen tussentijds contact met huurder/bruiklener
Bij de Do’s hebben we het belang van persoonlijk en structureel contact al benoemd. Voorkom dan ook dat je pas in de laatste maand van de overeenkomst een onderzoek instelt naar de nakoming van de overeenkomst. Alle mogelijkheden om het traject nog bij te sturen, zijn dan voorbij. Het risico is groot dat de Laatste Kans een gemiste kans is geworden.

Geen gedachte achter een Laatste Kans Traject of beleid
Zorg voor een duidelijke beschrijving van je Laatste Kans beleid. Met welke gedachten zet je een traject in en wat zijn je doelen. Voorkom bijvoorbeeld de situatie waarin je in een dossier stelt dat het Laatste Kans Traject onderdeel is van een aanpak ter voorkoming van ontruimingen, maar je hebt het beleid niet vastgelegd c.q. beschreven. Een rechter kan je hierop tijdens een procedure op bevragen en eventueel afrekenen.

Een Laatste Kans is een gunst, geen recht
Zet niet in alle situaties een Laatste Kans Traject in. Voorkom dat het traject wordt beschouwd als een recht en een makkelijke manier om alsnog weg te komen met eerdere niet nakoming van de huurovereenkomst. Het is en blijft immers een gunst die je de (oud)huurder verleent.

About the Author
Paul Lensen | Manager Corp Support en ontwikkelaar & mede initiatiefnemer van Corp Support